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购二手房有哪些法律风险?幸好林律师支招不然亏了!

字号+ 作者:lobtom 来源:未知 2020-02-15 06:56 我要评论( )

买房是一笔金额巨大的消费,无论是买一手还是二手房,交易相对人不熟悉,流程繁琐时间长,房价也有可能在上下波动,在这其间巨大的法律风险是显而易见的。 如今商品房买卖合同纠

  买房是一笔金额巨大的消费,无论是买一手还是二手房,交易相对人不熟悉,流程繁琐时间长,房价也有可能在上下波动,在这其间巨大的法律风险是显而易见的。

  如今商品房买卖合同纠纷大量涌现,尤其是二手房买卖,购买二手房和买新房完全不一样,新房主要和开发商打交道,二手房打交道的可就多了,房东、中介甲、中介乙、中介丙等等,这其中既有客观因素,也有当事人不懂法、缺乏风险防范意识的主观原因。

  对此,乐居特别邀请了广东莱恩律师事务所专职律师——林伟杰现场直播,为大家讲解购买二手房必知的法律知识,让你在买一套二手房时如何不上当、不受骗,尽量避免纠纷和麻烦,安心购房!

  今天,乐姐就林伟杰律师所直播的相关重点,为大家整理好了在够买二手房时要注意的法律风险有哪些,快来参考看看吧!

  二手房的出卖人应当持有合法有效的房产证、原始购房合同、各种税费发票原件等。如果购房者不查看这些证件即仓促签署购房合同,将可能遭遇合同欺诈,甚至合同诈骗,导致购房的目的落空和财产损失。

  房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础,只有出卖人拥有完全的、无瑕疵的所有权时,才能保证交易的安全和合法性。在购买二手房时,很多时候出卖人可能本身还没有取得房产证,甚至还要求购房者先行支付部分房款让其办证,此时购房者的交易风险非常大,有可能出卖人长期无法取得房产证,也有可能根本无法取得房产证,那么购房者则很可能无法取得对购买房屋的物权。当该房屋因登记权利人的原因被抵押、查封、拍卖时,购房者的权益将进一步受损。

  此外,如果房屋的登记产权人为2人以上,则需要取得共有人的同意,此时购房者应当要求出卖人出示其他共有人同意出卖该房屋的书面证明材料,并在最终签署的合同中要求所有共有人签名或出具有效的授权,否则将可能导致购房合同的效力存在瑕疵,甚至被其他共有人主张无效的情况。

  而如果房屋的登记产权人为1人,且是成年人,则需要注意出卖人是否已婚,该房屋有可能是属于出卖人的夫妻共同财产,交易时是需要配偶授权或者一同签署交易合同。

  而如果房屋的登记产权人为1人,且是未成年人,则需要注意出卖人是否系该未成年人的监护人,是否具有处分该房产的权利。

  二手房交易中,出卖人在出售房屋时,房子本身很有可能还有部分银行贷款没有还清,即房屋处于抵押状态。此时,房屋的过户是受到限制的。实践中出卖人通常要求购房者先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款,银行办理解押手续后,双方再办理交易手续。此种情况下,购房者应事先与出卖人就此进行书面的约定,并尽可能将房款直接支付给抵押银行,否则若出现出卖人收款后不办理解押,可能导致购房者不仅面临合同无法继续履行的风险,最后可能房款也难以追回。

  (1)买卖不破租赁,购房者仍应继续履行原有的租赁合同。根据《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即使买方已经购买了该房屋,在租赁期限届满之前,承租人仍然有权要求购房者继续履行原有的租赁合同。

  (2)承租人对该房屋享有优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。

  但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持”虽然承租人的优先购买权得不到保护时,仍然不得对抗善意的购房者,但在购买这种有承租人的房屋时购房者还是要留意承租人是否放弃优先购买权,并最好能取得书面的放弃声明。否则,即使购房者与出卖人签订的买卖合同认定有效,承租人也有可能因为权利受损而拒绝搬出,以致引来新的纠纷,最后损害的还是购房者的权益。

  房屋的性质有:一般商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同,在房屋买卖交易过程中适用的法律、交易条件,甚至交易方式亦不同。建议在购买二手房时一定要区分房屋的性质,不能一概按普通商品房来操作,否则可能付款后出现不能办证的重大风险。

  很多购房者购买的是二手学区房,目的就是为了落户供孩子在相关的学区就读,然而现实中买了房后发现房屋已有很多陌生人的户口,导致自己的户口无法迁入的情况时有发生。故建议购房者在购房之前可以与原业主共同前往派出所进行了解核实,以免购房就读的目的无法实现。

  二手房买卖中,因为房屋大多已有实际使用在先,故需与出卖人结清此前房屋的水费、电费、燃气费等,否则可能在过户甚至入住之后,因此前欠费等问题导致房屋不能正常使用。

  在二手房交易中,出卖人一般以实收开价,约定具体的税费全部由购房者承担。此时,虽然房产中介都会为购房者进行税费的预测,但该预测往往不体现在买卖合同中,而购房者在缴纳税费时可能面临税务部门的核计数额远远高于预测数额的情形。

  在此情况下,若购房者不愿意缴纳多出的税费,则有可能违反“全部税费由买受人承担”的合同条款;若购房者主张以预测的数额履行,则出卖人及中介可能以“原来的预测仅为参考,以税务部门的核计为准”进行对抗;若购房者不愿意继续购买房屋,则可能被视为因自身原因不能履行合同,构成违约,并被追究违约责任。

  因此,建议在此种情况下,购房者要慎重接受该类条款,或者要提前了解周边同地段同面积近期交易的税费数额,又或者在合同中明确约定预测的税费金额作为承担数额的上限等等,以维护自身的权益。

  在二手房交易中,交易双方往往为了减少缴税而签署正式合同以外的一份交易价格较低的合同,用于提供给税务机关核计税费。此种行为虽然看起来一时“获益”,但这不仅触犯我国税收方面的法律法规,面临行政处罚或是刑事责任,在该房屋以后的二次交易中,同样会因为前次价格压低导致以后的价格差较大,以致增加了二次交易的个人所得税的核计,得不偿失。

  温馨提示:购买二手房时注意事项较多,由房屋买卖引发的各类纠纷更是千奇百怪,一不小心就会掉进坑里,甚至惹上官司,希望大家可以在房屋买卖的时候,关注这些潜在的问题,避免落入风险之中。

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